Wspólnota Mieszkaniowa

[dobroslaw76]

Jak obliczyć głosy współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego?


Oceny, czy współwłaściciele danego lokalu, np. wielostanowiskowego garażu, skutecznie oddali swoje głosy nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, nie można dokonać w oderwaniu od łączących ich stosunków prawnych uregulowanych przepisami kodeksu cywilnego... . Jeżeli wspólnota mieszkaniowa głosować będzie nad uchwałą przekraczającą zarząd zwykły (np. w/s zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej) - konieczna jest jednomyślność współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego - dopiero wówczas można uwzględnić ich głosy oddane za podjęciem tej uchwały.





Obowiązujące w okresie międzywojennym Rozporządzenie Prezydenta R.P. z dnia 24 października 1934 roku o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 z późn. zm.) sprawę reprezentacji współwłaścicieli lokalu w stosunkach ze wspólnotą mieszkaniową regulowało w sposób następujący: „ Jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu" ( art.11 Rozporządzenia).



W obecnej ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ustawodawca nie powraca do tamtych rozwiązań, a w dotyczącym głosowania nad uchwałami przepisie art. 23 określa jedynie krąg osób uprawnionych do głosowania (właściciele lokali), tryb podejmowania uchwał oraz sposób obliczania większości: „ uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów (...) Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela (...) głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos ...".



W związku z brzmieniem cyt. wyżej przepisu obliczanie większości oddanych w głosowaniu nad uchwałami głosów przez osobę, która jest jedynym właścicielem danego lokalu nie nastręcza żadnych trudności. Sytuacja jednak komplikuje się, gdy głosy oddaje kilku właścicieli jednego lokalu. Lokal może przecież stanowić przedmiot współwłasności kilku lub nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli - jak to, np. ma miejsce w przypadku garażu wielostanowiskowego. Garaż taki to jeden wyodrębniony lokal, a jego współwaściciele posiadają w nim udziały. Sytuacja prawna współwłaścieli jednego lokalu jest odmienna od sytuacji właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Tę pierwszą regulują przepisy kodeksu cywilnego, natomiast do tej drugiej zastosowanie ma przede wszystkim ustawa o własności lokali (taki pogląd reprezentowany jest w piśmiennictwie, np. Roman Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wydawnictwo Lexis Nexis, W-wa 2003, str. 156 - 158).



Oceny, czy współwłaściciele lokalu skutecznie oddali swoje głosy nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, nie można zatem dokonać w oderwaniu od łączących ich stosunków prawnych uregulowanych przepisami kodeksu cywilnego dotyczących zarządu nieruchomością wspólną (m.in. udział wszystkich współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej stanowi również przedmiot współwłasności tych właścicieli). Zgodnie z brzmieniem art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu konieczna jest zgoda większości współwłaścicieli, zaś na mocy art. 199 k.c. do czynności przekraczających ten zarząd - wszystkich właścicieli. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa głosować będzie, np. nad uchwałą w/s zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej - konieczna jest jednomyślność współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego - dopiero wówczas można uwzględnić ich głosy oddane za podjęciem tej uchwały.

---------------------------
źródło
Redakcja Zarzadca.pl

[owner]

[Biala]

Czy w takim przypadku zarząd powinien wydawać 2 karty do głosowania dla jednego własciciela lokalu mieszkaniowego i stanowiska garażowego (2 oddzielne akty notarialne) czy z automatu może przypisać ilość posiadanych udziałów w tych dwóch lokalach do jednej karty ?

[owner]

Ani jedno, ani drugie.
Udział w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności lokalu garażowego jest niepodzielny, nie można więc jego "części" przypisać indywidualnym ludziom (współwłaścicielom garażu).
Pojedynczy współwłaściciele garażu wielostanowiskowego, który jest odrębnym lokalem, nie mogą sami występować w imieniu lokalu, który jest przecież wspólną własnością wielu "garażowców".

Zgodnie z prawem, powinno być tak:
Każdy właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Garaż wielostanowiskowy też jest lokalem, ale ma "zbiorowego" właściciela (grupę współwłaścicieli). W ich imieniu na zebraniu powinien wypowiadać się pełnomocnik, który przedstawia wspólne, uzgodnione przez nich stanowisko - ale wymagana jest wśród nich jednomyślność:

"Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli." (Kodeks cywilny).

Przyznaję, że rozwiązanie zgodne z prawem jest bardzo niepraktyczne. Trudno bowiem wyobrazić sobie uzyskanie porozumienia kilkudziesięciu współwłaścicieli w krótkim czasie przed zebraniem (np. w ciągu 7 dni).

Dlatego stosuje się różne rozwiązania.
Przykład 1: głos garażowców jest stale pomijany w głosowaniach.
Przykład 2: wspólny udział garażowców jest "dzielony" i dołączany do udziału "mieszkaniowego". Jak wiemy, jest to niezgodne z prawem i na tej podstawie łatwo można podważyć każdą uchwałę wspólnoty. Jeśli jednak nikt nie zaskarży, żyje się dalej...
Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, jeżeli wśród współwłaścicieli garażu znajdą się osoby nie będące właścicielami mieszkania (osoby spoza wspólnoty)...

Jak widać, nie ma dobrego wyjścia w takiej sytuacji.
Wydaje się konieczna zmiana przepisu art. 199 przez wprowadzenie możliwości podejmowania uchwał większością głosów w przypadku, gdy liczba współwłaścicieli jest większa, niż np. 7 (przez analogię do przepisu art. 19 ustawy o własności lokali) - zarówno w sprawach lokalu, jak i w sprawach nieruchomości wspólnej.

Najlepszym rozwiązaniem byłaby zmiana, wprowadzająca możliwość dzielenia udziału w NW na poszczególnych współwłaścicieli.

[Biala]

dzięki za info. chociaż co do przykładu 2 można by się spierać czy jest niezgodny z prawem. art 23 ustawy o własności lokali

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Posiadając miejsce garażowe mam konkretne udziały pomimo, że jest to jeden lokal (i to nie małe udziały w moim przypadku jest to udział odpowiadający 50 m2 :)

Mam nadzieję, że się myle :)

[owner]

Przyjrzałem się świeżym okiem mojemu poprzedniemu postowi i wprowadziłem małą poprawkę (ostatnie 2 zdania).

[Biala]

[owner]

[Biala]

[owner]

Wracając do artykułu, cytowanego przez dobroslawa76:

[maciek]

to może przykład:
nieruchomość ma 30.000 m 2 powierzchni użytkowej
20.000m2 lokale mieszkalne=250 sztuk
10.000m2 lokal podziemny=250 miejsc postojowych+250 komórek
w akcie na mieszkanie mamy udział 800/300.000
w akcie lokalu wspólnego mamy udział 2/500......"z którym związany jest udział 100.000/300.000 części we wspólwłasności części wspólnych"
nie każdy ma miejsce postojowe
nie każdy ma komórkę
niektórzy mają więcej niż 1 komórkę i więcej niż 1 niejsce postojowe
1 miejsce lub 1 komórka to 1 udział w lokalu niemieszkalnym
jak liczyć głosy?

[grandy]

Twój udział w nieruchomości wspólnej, związany z lokalem mieszkalnym, wynosi 800/300.000 i takim udziałem głosujesz nad uchwałami wspólnoty. Dodatkowo, gdy porozumiesz się z pozostałymi współwłaścicielami lokalu garażowego, to możecie wspólnie i zgodnie zagłosować udziałem w nieruchomości wspólnej związanym z garażem, w wielkości 100.000/300.000.

Jeżeli współwłaściciele garażu nie uzyskają zgodności w sprawie głosowania nad uchwałą wspólnoty - to nie będą mogli oddać głosu tym udziałem i faktycznie będzie to głos przeciw uchwale - bo nie zaliczany do głosów oddanych za uchwałą.

Dla skutecznego podjęcia uchwały, konieczne jest jej poparcie przez właścicieli lokali lokali dysponujących łącznie co najmniej 150.001/300.000 udziałów.

[maciek]

Dzięki
w takim razie co zrobić z "nie Uchwałami"
dostaliśmy informację,iż właściciele podjeli uchwały,
za którymi głosowało
nr 1 - 140.000 udziałów
nr 2 -130.000 udziałów
nr 3 -110.000 udziałów i obowiązują od dnia podjęcia?
czy można zaskarżyć coś co nie jest uchwałą?

[bykira]

[maciek]

nowe uchwały dotyczą nowych wyższych zaliczek
ile będzie trwała sprawa w sądzie?